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未来20年房地产行业将出现六大趋势性变化

发布时间:2021-01-08 02:37:41 阅读: 来源:转子泵厂家

赵晋源   对行业成熟期的认识,迫使我们必须认真研究市场格局调整、分化和细分结果的价值;那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束,也将一去不复返了;在今后的日子里,城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等,不应再一概而论。一个细分的时代已经到来,这是规律推动的结果。  在未来的15~20年里,房地产行业将出现六大趋势性变化。  1.保障房分流“夹心阶层”的购房需求。  1998年前,各种形式的福利分房一直在持续,商品房的供应面积也还不够大,市场结构的矛盾不算突出。  1998年到2011年的十几年里,由于福利分房制度在全国范围内的停止,加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放,同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位,商品房占比超过90%,市场结构的矛盾十分突出,需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。  2011年启动的“十二五”期间五年建设3600万套保障房的计划,包括正在实施的自住型商品房计划,将从根本上改变我国住房市场的供应结构,使得保障房在市场上的占比达到25%~30%甚至更多,这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求,缓解供需矛盾,从根本抑制房价的过快上涨。  2.未来房价将由市场决定。  房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理,商品的价格短期内由供求关系决定,长期主要由其成本因素决定。但在中国,除此这外,政策因素不仅不能忽视,有时还起着主导作用。  尤其在过去的十几年间,由于保障房供应长期缺位,致使商品房供需失衡,房价上涨过快,政府不得已接连出台政策予以调控,使得房地产业的市场化程度严重降低。  十八大后,新一届政府坚持放开市场无形之手,用好政府有形之手,有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后,我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降;还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势,判断房价的中期甚至长期的走势。  3.10年后开发商数量将不足3000家。  在房地产业快速发展过程中,开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调整步伐的加快,开发商的数量将迅速减少。  按照目前的行业现状,再过3~5年,活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5000家以下;10年以后,可能减少至3000家以下。在这一过程中,开发商将被迫对自身的生存战略做出调整,重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。这一判断对于投资者、银行、购房者及其他相关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时,应有重要的参考价值。  4.住宅产业化将带来房地产业的革命。  发达国家的住宅产业化水平多已超过70%,地震多发国家如日本,有些建筑产品已高达90%,一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。而中国住宅产业化率不及30%,整体仍处于起步和试点阶段。  作为从业人士,我们必须认识到:1.住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题,将建筑的误差从厘米缩小到毫米,最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象;2.房屋建造周期大为缩短,从而使投资周期相应地缩短,以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。我们甚至可以说,住宅产业化将会为我国房地产业带来一场革命。  5.拥抱互联网。  互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来,人们的思维方式,几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。  开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段,从客户需求的角度规划企业的经营行为。当客户群体数以十万、百万计之后,如何从其购房的一次消费后,利用网络化的社区服务平台,不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求,从延伸服务中寻找新的利润增长点,也是开发商正在探寻的经营方向。  6.创新房地产金融将层出不穷。  在未来15~20年,中国房地产金融系统将不断健全和完善,与不动产经营相配套的REITs(房地产信托基金)呼之欲出。可以相信,在行业不断细分的趋势下,按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷,一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。

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