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陶冬中国房地产三四年后将面临更大调整米保

发布时间:2019-11-22 16:46:56 阅读: 来源:转子泵厂家

陶冬:中国房地产三四年后将面临更大调整

今天,中国经济再一次陷入泥沼,中国经济需要一个体制上面的突破,我们的领导人明白这一点,早在2007年就提出经济结构转型。但是没等转型开始,全球金融危机爆发,北京的领导一看前后左右:西方还有一条捷径可走。原来我们不需要做结构上面的改革,于是中国和西方走了同一条路——印钞票,烧财政的钱。货币扩张政策、财政扩张政策可以拉长经济周期,可以把经济周期增长的底部往上垫一垫,但是货币政策、财政政策没有可能拉出一个可持续的增长动力。

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中国经济需要体制上的突破

各位领导,各位嘉宾,早上好!中国经济每十年会有一次大的结构性的突破,以此代表生产力的提高,以此将经济拉上一个新的增长平台。八十年代初,中国在文革之后,百废待兴,农村改革,把土地放到农村手中。这一次体制上面的突破,生产力的提高,为中国经济的快速发展提供了一个五至六年的支持。九十年代初,中国经 济又一次陷入泥沼,建立经济特区是当时体制上面的突破,它为中国成为世界“加工厂”奠定了基础,由此带来了持续五年的超高速增长。本世纪初,中国经济再一次陷入了困境,加入WTO、银行改革,再次提升了体制方面的突破、生产力的改善,由此带来了持续五年的高速增长。

今天,中国经济再一次陷入泥沼,中国经济需要一个体制上面的突破,我们的领导人明白这一点,早在2007年就提出经济结构转型。但是没等转型开始,全球金融危机爆发,北京的领导一看前后左右:西方还有一条捷径可走。原来我们不需要做结构上面的改革,于是中国和西方走了同一条路——印钞票,烧财政的钱。货币扩张政策、财政扩张政策可以拉长经济周期,可以把经济周期增长的底部往上垫一垫,但是货币政策、财政政策没有可能拉出一个可持续的增长动力。今天我们所见到的政策看不到突破,缺少突破,中国经济还会在泥沼里面挣扎相当一段时间。

突围之路就在脚下——开放服务业,让民间资本进入有利可图的领域。因为过去民间资本的擅长之处——制造业,今天已经变得无利可图,一夜之间民营资本的投资兴趣全部消失,没有了民营的投资,靠政府基础设施越俎代庖,只能够维持,但不能突破。利率市场化、汇率市场化打破银行的垄断,打破国企的垄断,是下一轮结构性改革无法绕开的难题。减税、让利于民是拉动新一轮经济增长的重要举措。但是在此时此刻,我暂时还看不到在这方面很快做出大动作的迹象。

欧元破产命中注定

稍后我还要谈回到中国经济,但在这之前我想谈一谈全球经济,尤其是欧债危机和美国的量化宽松政策。6月29号,欧盟的领导人聚集在一起,唱出了财政同盟之 曲,在这之后,市场的利率出现一次下降,但是这种好感并不能够持续多长时间。今天的情况和三个月之前相比,欧洲实际上没有多少改善。的确,希腊成立了一个联合政府,但是三个月以前希腊也有联合政府;的确,今天欧洲央行和欧洲其他机构愿意为西班牙买一定的单,但是三个月之前也是同样的情况。今天和三个月之前的唯一的一个差别是欧洲政府的子弹更多了一点,但是如果结构性的财政问题得不到解决,再多的子弹也不过是撒到欧洲结构性财政赤字的无底洞里面。

美国、日本、欧洲,全球三大经济体中,欧洲的财政赤字是最少的,欧洲债务总量是最少的,欧洲的债务GDP比例是最低的,但是债务危机恰恰在欧洲爆发,为什 么?因为美国是联邦政府,日本有中央政府,而欧洲是一个由17个国家组成的邦联,无论是财政政策还是一系列的监管,欧洲没有最高行政当局,没有总局。美国独立战争之后,那里曾经有13个国家,13个政府,13种货币,13种债券,但是美国把它统一到一起。做到这一点,一方面需要有财政支持,另一方面必须要 有一个财政支付,经济上面相对较强的纽约州愿意在财政上面补贴经济比较弱的政府,欧洲领导强调一点,叫财政给予,这个是对的。但是支撑欧盟财政同盟的第二 个支柱叫做支付转让,这个在当时一句话也没有提。这个可以走一分钟、一个小时甚至一年,但是年复一年这么走一定会有人掉队,这个时候体制上面需要拉一把, 把背包从裤子拉上到背上,这样才能往前走,今天已经不是拉背包的问题,有的人已经趴下来了,没有财政支付是不可行的,但是恰恰欧洲没有这个财政的支付。美国的中央政府和地方政府是老子养儿子的关系,儿子出事情,老子一定挺身而出,舍命相救。

德 国、希腊是邻居关系,邻居家里失了火了,你送点毛毯、送点水可以做到,但你绝对不会扑上去说咱们一起死,这是欧洲债务危机躲不开的难题,因为德国是为德国纳税人服务的,而不是为全欧洲服务,这种政治上不作为在我看来最终势必导致欧元的破产。主权债务违约世界历史上不断爆发,阿根廷每十年破产一次,冰岛四年 前破产,今天已经恢复过来了,他们靠的是什么?他们靠的是贬值,在货币、汇率上面贬值30%,你把福利砍掉30%,把公务员财政砍掉30%。但是欧元恰恰 少了这个货币贬值的“逃生门”。在目前的欧元架构下,我认为欧元走向破产无可避免,但这不会在今年发生,也不会在明年发生,需要更长的时间慢慢的发展,欧债危机的恐慌是以卖出的形式产生的,我们今天不过处在两个恐慌之间的谷底,欧洲危机会带来一轮又一轮的恐慌。

数据显示,目前短期国家利率又开始回落了,这个和欧盟、欧洲央行愿意去买债券有关系,在我看来最重要的叫做恐慌疲劳症。1976年我在北京,唐山大地震的时候我第一时间冲出去,在漫漫的长夜中度过了一晚上,再二天再震我又跑出去,到第三天再震的时候,我不走了,我在家里睡觉,这个从安全的角度上无疑是危险的,但是从心理学的角度上这要恐慌疲劳症。危险并没有消失,但是恐慌却会疲劳。美国经济在过去的几个月明显显示出疲态,最先出来的非农就业赤字有所改善, 但是这种改善无法支持美国经济复苏,也无法抵消。明年年初税务优惠取消之后,每年经济可能出现一次大幅下滑,尽管上个星期联储没有采取任何措施,我想这是 给美国国会议员们施加压力。但是纵观美国经济,除了美联储还有一点招数可以用之外,我们几乎看不到新的招数出来。我认为美国联储在今年9月份推出QE3是 个大的事件,但是QE1没有救经济,QE2没有救经济,QE3也同样救不了经济,银行的金融功能受到损害,银行发再多的钱,没有办法转移到实体经济 中,QE并不是在对症下药,但是QE3的推出我认为一定会对市场、对于风险资产架构有一个正面的反应,只是这种货币政策支持下的价格反应边际效应越来越 低。

美元进入中期上升轨迹,海外资金涌入美国房地产市场是个大趋势

我 认为美元进入了中期的上升轨迹,其实美元已经升了一段时间,我们更多把它认为是欧洲债务危机资金涌向避险天堂,这的确是一个原因。但是在这之外许许多多结 构性的改革被欧债危机所掩盖,实际上美国的生产力已经明显提高,美国制造业工人工资在过去的十年降了10%,而德国制造业工人工资在过去以美元计算,升了 接近40%,G7国家中间美国制造业的机会增长明显快过任何一个其他国家,制造业回流已经成为美国经济的一个旋律。与此同时,我们还可以看到的是由于美国 贸易逆差,石油价格也出现了明显的回落,如果我们把石油进口这一块移出去的话,美国的贸易逆差几乎减掉一半,这意味着什么?意味着美国之外的人收到美元的 数量开始减少,海外的美元出现了短缺。

我认为海外资金涌入美国房地产市场是个大趋势,美国今天的房价便宜,几乎便宜到我认为是我们这一代人一辈子才会遇到一次的机会。这种资金的流入也会使得美元的汇率进一步的上扬,我们认为今后几年,美国进入了一个美元的中期上扬轨迹,这个对于许多风险资产、大宗商品、能源、农产品将会带来直接的受益。

偏低经济增长期可能持续3-5年

接 下来我想谈谈中国经济,从邓小平改革开放以来,三十几年,中国曾经经历过三次超高速的增长,每一次都有一到两个超级因素的拉动,在刚刚结束的持续五年的双 位数增长中间,两大超级因素,第一个叫做加入WTO,第二个叫做房地产业,站在今天这个时点,我看不到一个新的超级因素。同时大家再看,在超高速增长的中 间,曾经有过几次偏低增长期,而这些偏低增长期不是三个月、六个月,它可以持续三年、五年,往往伴随着经济结构的转型,今天在我看来,我们就是刚刚踏入一 个新的偏低增长期,我们将面临的转型是什么?出口拉动型的增长模式已经无以为继,信贷扩张型的增长模式已经无以为继,我们今后所面临的一个弱的增长周期背 后是一个弱的信贷周期,弱的出口周期,弱的房地产周期,弱的中小企业周期,这个可能维持几年。

目 前的经济形势很不理想,工业生产大幅度下滑,人们把希望寄托给政府,市场一次又一次的热切期待着利率的减少、存款准备金率的减少。的确在今后三个季度,我 们认为利率和存款准备金率都会大幅度的下降。但是今天中国面临的主要问题不是利率成本太高,而是银行找不到优质的长期投资客户,大家如果看这个图的话,银 行的贷款数量最近有所反弹,这是好事,但是大家仔细看一看,这些反弹几乎都是红色和灰色的柱状,这些是短期融资。蓝色柱状,中长期银行贷款,增长并不是很 明显,这个才是和民间投资联系在一起的。

大家应该注意到的大趋势是这张红色图的线是信 贷GDP比例,曲线是信贷GDP比例的历史趋势,尽管信贷GDP比例在过去的一年中间出现了回落,但是比起它的历史的中位线还差很远,尽管短期技术上面货 币政策有放松的可能性,但是从中期来看中国货币环境正常化的大格局并没有出现真正改善,今天银行的环境紧不紧?我把今天的货币数字和雷曼倒 闭之前的数字相比较一下,如果你看贷款GDP比例、M2 GDP比例,今天的数字都远远高过雷曼倒闭之前的水平;如果你看一年期的存款利率、贷款利率,今天的数字都远远低过雷曼倒闭前的数字,真正紧的是第三种数 字。如果你看存款准备金率,如果你看银行拆借利率这些GDP比例,但是这些也已经出现了明显的缓解。今天中国人民银行实际上是坐在一个两难的境地,如果我 画一个圈子,各地银行和各地企业紧不紧?很紧,房地产企业、中小企业的确紧,但如果我画一个大的圈,整个社会相比紧不紧,根本不紧,大型企业有钱投不进 去,换一句话说,今天的央行是处于一个两难处境,我们经济、货币环境到底是太松?还是太紧?答案是两个都对,我们今天应该进一步刺激货币环境正常化吗?答 案是两个都要,这个就决定了中国货币政策的走向是犹犹豫豫,走走到明年还可以再退退。如果说四年之前中国经济是全球金融海啸的无辜受害者,在过去的四年中 间我们把自己撑出了许多的问题。房价、地方融资平台,这些问题我们都看得见摸得着。

中国的两大结构性问题

我认为今天中国经济有两大结构性问题:

第一个是银行去中介化。银行每收进来100块人民币储蓄,第一个20%放到银行存在准备金帐号锁住不动。第二个20%是借给了地方融资平台,这笔钱也许有不断的续借,也锁住了,动不了。第三个20%,银行进入各种渠道进入信托基金,而且大部分进入房地产市场,也锁住了动不了。第四个20%交给了大型国有企业,国企现在不投资了,所以现在周转速度下来、效率下来。最后一个20%还在银行的全权掌握之中,如果一个人的心肺功能五分之四都被困住了,你想他能跑多快?

第二个结构性问题是投资去实业化。民营投资都不投资了,全去PE、VC去 了,最近国企业不投资了,一个一个全去放高利贷,这也就是为什么政府主导的基础投资情况下人们都去投资了,银行去中介化,投资去实业化,在这两头重压下 了,你利率减50个点甚至100个点,存款金率也减100个点,中国经济真的就能这么快的反弹起来吗?所以用周期的货币政策来诊治中国的结构性问题,开错 药了。通货膨胀在进一步下滑,我们估计欧洲膨胀今年会回到0.5%到0.8%,我们认为一个新的通缩周期已经来临,但是这个周期不是以负值为主要表现形 式,而是企业的盈利出现持续的大规模下滑。如果你看实际的GDP的话,从10%下滑到到百分之7点几其实差别并不大,但是盈利GDP就大幅度下滑。一批经 济员去年告诉我今年反弹,今年年初的告诉我年中反弹,今年年中的时候告诉我年底反弹,我告诉你,企业盈利会在今后三、四年持续的大幅度的回落,一个通缩的 环境下,当债务连最弱的一环断掉,整个债务链就会断掉。如果经济如我所述,仅仅靠经济政策、财政政策支持的话,我认为企业的现金流,而不是GDP,才是我 们应该担心的地方。

房地产今年最坏的时间已经过去

再谈一下房地产问题,房地产成交量在过去几个月明显上升,而且不仅仅是成交量上升,价格也开始蠢蠢欲动,我们认为房地产企业今年的最坏的时间已经过去,多数企业的现金流在今后不会出大的问题,今后12月的房地产价格基本有两条板盯住:

第一条板是北京,北京今年对房地产的底线:1.价格不能涨;2.限购令不能松,在这两个条件之下,北京可以容忍一定程度的地方刺激。今天中国的宏观政 策,货币政策已经陷入了流动性陷阱,可以出很多政策,但动经济拉动效应并不明显。财政政策可以说的天花乱坠,但是执行基础设施投资的地方政府没有钱,今天 管理中国经济最重要、最有效的政策是那个讲不得的政策——房地产政策。北京不需要出政策,你不动就是政策,你不砍地方的头这就是政策,北京对于地方房地产 政策的容忍程度取决于每个月的经济数字。

第二条板,北京为房地产市场设立了一个天花 板,第二个板是地方政府的地板,地方政府没有一个愿意本地的房价跌的,他会采取各种各样的措施来避免。在这种情况下面,我认为房价基本上就是在这么一个空 间里面走,实际上价格的上涨比报出来的要高,地方政府这次学乖了,大家都闷声不响发大财,但是财政给你揉一揉,今后12个月就这么着了,中国房价有没有泡 沫?我认为有,今天上海房价已经贴近了东京的房价水平,而上海人的收入只有东京收入的1/5。海南岛如果能把所有房子库存按照今天房价卖出去,再加上开发 商们18万亩地的囤积全部建起房子按今天价格卖出去,海南岛收上来的钱足够买下一个小岛,一个叫做曼哈顿的小岛。如果这都不叫泡沫,什么叫泡沫?

但 是有泡沫不代表明天泡沫就破灭,我看中国房地产市场泡沫破灭需要三大因素:1.货币环境正常化必须坚持下去,我认为下一届政府上台之后,货币政策是紧的, 而不是更松;2.中国的贸易顺差是要大幅度的减少,这已经开始了,但是需要一定的时间;3.美国的QE需要退出,这早晚会做,但不是今天做,把这三个要素 全部加在一起,我认为三、四年后,时机并不重要,中国的房地产会出现一次比现在大的多的调整。

新兴市场的泡沫将随着美元升值而破灭

最 后谈一下美元走势与新兴市场,美元有一次大的下降和上升,美元几乎每七年有这么一个周期,非常的准。这个周期在2008年,在这之后由于联储的QE政策, 美元在底部徘徊了一段时间,在这之后,我认为美元进入了一个中期上升的轨迹,美元上升对于新兴市场一定是一大冲击,上一次亚洲金融危 机就是和上一轮美元的升值有着直接的密切关系。今天让我感受到的是日本九十年代初,日本房地产泡沫破灭之后,日本央行大量的发行QE之时,日本银行这些钱 不愿意借给日本的企业,全部拿到东南亚去了,于是东南亚基础设施、房地产有了巨大的繁荣,1997年日本资金搬师回朝,亚洲金融危机爆发。今天联储也是同 样的,美国企业不愿意把钱贷给银行、个人,而是大量资金流入新兴市场,汇率升值,通货膨胀下跌。但是天下没有不散的宴席,你这样走下去,某一天或者是美联 储破产,或者是一两个新兴市场爆掉,资金开始往外走的时候,一夜之间就变成加速度的恶性循环,这是新兴市场可能面临的危机。

今天的新兴市场到处出现乱象,印度到处在借钱,印度没钱,钱哪来的?全是一年期、两年七公司债发出来的,三十年的基建项目,一年期债、两年期债,长债短借是走向毁灭的捷径,你再看巴西,里约热内卢房子卖的比纽约房子还贵,这些都是乱象。我不敢告诉你新兴市场什么时候垮掉,但是当美元持续升值的时候,新兴市场早晚会面临一劫。在我看来这一场全球金融危机以美国危机为起点,今天见到的欧债危机是中场节目,这一场危机以新兴市场暴跌为结束,谢谢大家!

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